Immobiliare

Prezzi stabili ma la domanda peggiora

I risultati dell'indagine condotta dalla Banca d'Italia
By Athesis Studio

Da una parte i costi delle materie prime e di produzione che salgono alle stelle e il brusco innalzamento dei tassi di interesse per i mutui, dall’altra un rapido e generale impoverimento del potere di acquisto delle famiglie, senza contare che il caro bollette rende molto più oneroso il mantenimento della casa.
Dopo una rapidissima ripresa nel post-pandemia, ora per il settore immobiliare rischia di arrivare una nuova fase di difficoltà, anche se almeno per il momento il mercato “tiene”.

Sul tema ha indagato anche la Banca d’Italia, che nel mese di luglio ha condotto un vero e proprio sondaggio congiunturale su un campione di 1.45 agenti immobiliari: nelle risposte raccolte prevalgono segnali di stabilità dei prezzi delle abitazioni, con un saldo tra giudizi di rialzo e di ribasso di poco in aumento rispetto alla precedente rilevazione, ma le quotazioni per il III trimestre sono ora attese in calo, dopo tre trimestri in cui si erano collocate in territorio positivo. Nonostante che i tempi di vendita e lo sconto medio sul prezzo richiesto si collochino ai loro minimi storici, gli agenti segnalano un peggioramento delle condizioni della domanda: la quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è scesa, pur mantenendosi su livelli elevati, e il saldo negativo fra i giudizi di aumento e riduzione del numero dei potenziali acquirenti si è ampliato. Anche i nuovi incarichi a vendere si confermano in diminuzione. Le prospettive si sono deteriorate, con riferimento sia al proprio mercato sia a quello nazionale.

Più in dettaglio, nel II trimestre del 2022 la percentuale di operatori che riportano una stabilità dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente è salita al 67,2% (da 62,6% nell’indagine precedente), mentre è scesa la percentuale di coloro che ne ravvisano un aumento (22,2% da 240%), ma anche quella di coloro che ne ravvisano una riduzione (10,6% da 13,4%). Di conseguenza, è leggermente salito il saldo positivo fra i giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari (11,6 punti percentuali, da 10,6%). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel II trimestre è scesa all’84,9% (da 87,6% nel I), mantenendosi comunque su livelli storicamente elevati. Come nelle precedenti indagini, più di tre quarti degli operatori hanno venduto esclusivamente abitazioni preesistenti, mentre circa il 2% ha intermediato esclusivamente immobili di nuova costruzione.

Il saldo negativo tra i giudizi di aumento e riduzione del numero dei potenziali acquirenti si è ulteriormente ampliato nel II trimestre (a -10,8 punti percentuali, da -2,8 nel precedente), soprattutto a fronte di un marcato peggioramento nelle aree urbane, dove il saldo è passato a -15,4% (da -2,1%). La percentuale di operatori che segnalano un incremento dei nuovi incarichi a vendere rimane molto inferiore a quella di coloro che ne registrano una diminuzione (-36,3% da -32,9%), così come avviene per gli incarichi da evadere (-36,5%, da -36,7%).

Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è ulteriormente diminuito rispetto alla rilevazione precedente (all’8% da 8,5%), raggiungendo così un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione nel 2009. I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine).

 

Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori.

Va sottolineato inoltre che è aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9%). Parallelamente, la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5% (da 69,7% nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9%, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.

 

Le attese delle agenzie per il III trimestre sono notevolmente peggiorate, riguardo sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra aspettative favorevoli e sfavorevoli si sono ridotti di oltre 10 punti percentuali, portandosi rispettivamente a -21,7% e a -22,6%. Prevale il pessimismo anche su un orizzonte biennale (-18,7% per il proprio mercato e -23,3% per il mercato nazionale). Anche il saldo fra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso segna un marcato peggioramento (-27,9%, da -14,7%), in gran parte dovuto al calo dell’attività durante i mesi estivi. Le aspettative sull’evoluzione dei prezzi di vendita tornano a orientarsi al ribasso, con un saldo fra attese di aumento e diminuzione che diviene negativo (a -5,4% da 5,0%) dopo tre trimestri consecutivi in territorio positivo. Secondo gli operatori, lo scoppio della guerra in Ucraina e i recenti aumenti dell’inflazione stanno influenzando al ribasso sia il numero dei potenziali acquirenti (per circa il 60% degli agenti, in linea con la precedente rilevazione) sia i prezzi di vendita delle abitazioni (per circa il 40%).

 

Infine, la quota di agenti che valutano che l’epidemia di Covid-19 stia inducendo nel complesso un’espansione nella domanda di abitazioni continua a prevalere su quella di chi ritiene che abbia ricadute negative, sebbene in misura inferiore (26,9%, da 30,7% nella scorsa rilevazione). Il saldo è invece cresciuto per la domanda di locazioni (al 24,9%, da 20,3%). La quota di operatori che ritengono che la pandemia stia determinando una diminuzione dell’offerta di abitazioni resta di circa 10 punti percentuali superiore a quella di coloro che ritengono ne induca un aumento. Anche per l’offerta di locazioni i giudizi negativi continuano a prevalere su quelli positivi, di 23,3 punti percentuali (da 26,4). Al contempo, è nuovamente cresciuto il saldo fra la quota di agenzie che si attendono un rialzo dei prezzi di vendita a seguito dell’emergenza sanitaria e coloro che ne prefigurano una flessione (16,9 punti percentuali, da 11,7), così come per i canoni di locazione (24,9% da 20,3% nel trimestre precedente). La maggioranza degli agenti continua ad aspettarsi che tali effetti di stimolo sul mercato immobiliare si protrarranno almeno fino alla fine del 2022.